みなさん、おはようございます。こんにちは。こんばんわ。
不労所得でFIREしたいYリーマンと申します。
今日もFIREに近づくため発信していきたいと思います。
投資初心者が投資先の一つとして不動産投資をしたいと思ったときに、高額な家やマンションを購入しようとして断念をしている人も多いのではないでしょうか？
今回はそんなとき何から始めるのがよいのか、わたしなりに考えることを発信したいと思います。
- 不動産投資って何から始めたらいい？
- REITって何？
というかたに向けた記事となっています。
では、さっそくいってみましょう。
不動産投資とは
不動産投資とは家やマンション、最近はワンルームマンションなどを購入し入居者からの家賃収入などでインカムゲインを得る投資のことを言います。
初心者が不動産投資をしようとした場合の壁として
- 初期投資が高額であることが多い
- 目利きが出来ないと採算の合わない物件を買ってしまう可能性がある
- リノベーションして再販しようとしても技術がない
といったことがあげられます。
わたしも投資を始めて5年ほど経ち、何度か不動産投資というものを考えた時期もありましたが、資金面も知識面も不足していると感じたので断念しております。
不動産投資はハードルが高い、、、
そんなときにリターンは小さいですが不動産に関する情報に詳しくなりつつ、リスクも低い投資方法に出会いました。
それが「REIT（リート）」です。
REIT（リート）とは
REITとはアメリカで生まれた「Real Estate Investment Trust」のことで直訳すると「不動産投資信託」になります。
このREITを日本ではJAPANの頭文字をつけて「J-REIT」と呼んでいます。
不動産投資は自分の資産に対して※レバレッジをかけてハイリスク・ハイリターンの利益を得ることになります。
「他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること」とありますが、簡単に言うと自分の資本を担保にして他人の資本を借りることで利益率を高くすることができる半面、負債も大きくなる可能性があります。
それに対してREITはいろんな人から資金を集めているため、購入単位の１口はおおよそ10万円前後であることが多く、資金面でもハードルは高くないと思います。
これだったら買いやすいし、目利きが出来なくて変な物件を買うリスクも小さくて済む♪
REITは投資信託という名の通り、不動産の目利きはプロに任せて自分はその中からいいと思う投資信託にお金を預けることで間接的に不動産に投資をすることができます。
またREITは投資信託によって分類（「事務所」、「住居」、「商業施設」、「ホテル」、「物流施設」）や不動産がある地域が異なります。
REITを選ぶ際のポイント
わたしが考えるREITを選ぶ際のポイントとしては
- あまりに利回りが大きすぎる案件を選ばない
- いくつか買う際は分類、不動産がある地域が違う案件を選ぶ
です。
REITには配当金があるのですが利回りが大きすぎる案件は、一時的に過熱している可能性があるので、利益率だけを求めて購入するのはオススメしません。
さらに複数のREITを保持する際は分類や物件の対象地域が違う案件を選びましょう。
理由として記憶に新しいのはコロナショックです。リモートワークで事務所の需要が減り、同じような投資信託の場合は全てが値下がり、配当金の減額などの影響を受けてしまうからです。
最終的にも不動産投資を学ぶためにいろんな案件を持っていたほうが勉強になるので分散して購入することをオススメします。
わたしが保持しているJ-REITについて
ちなみにわたしが保持しているJ-REITについてですが、以下３つを持っています。
- タカラレーベン不動産投資法人
- スターアジア不動産投資法人
- 投資法人みらい
きれいに分散とはいけていないですが、なるべく同じポートフォリオにならないようにしています。
およそ２、３年ほど持っていますが過去に値下がりしたときに購入していたので、現時点での評価損益は
- タカラレーベン不動産投資法人：+21.55%
- スターアジア不動産投資法人：+7.61%
- 投資法人みらい：+27.67%
となっています。これ以外に配当金もあるので、びっくりする評価損益率ですね。
まとめ
今回は投資初心者が不動産投資をするなら、、、ということで発信をしてきましたが、わたし個人としてオススメするのはREITから始めてみることです。
配当金と同じタイミングで投資信託の運用状況も送られてくるので、現在の情勢に応じてどういう物件や地域が好調で何か不調になっているのかを知ることができます。
いろんな傾向の投資信託を買うことで不動産投資自体の勉強にもなると思います。
なので、投資初心者の方で不動産投資をやってみたいと思われているかたは、まずはREITで少額投資をして勉強をしつつ、最終的には不動産を購入するという手順をとってみるのもよいのではないでしょうか？